前面道路で不動産の価値は変わる？

査定で必ず確認する「道路」の種類と接道条件をわかりやすく解説

「家を売りたい」とご相談いただくとき、不動産会社は建物や土地の広さだけでなく、前面道路も必ず確認します。「道路なんて、家の前にあれば同じじゃないの？」そう思われる方も少なくありません。しかし実際には、道路の種類や接道状況によって、建物を建て替えられるかどうかや、購入希望者の印象、売却価格に影響することがあります。今回は、物件情報でよく見かける「公道」「私道」「2項道路」などの言葉とあわせて、不動産会社が道路を重視する理由をご紹介します。

なぜ査定では前面道路を確認するの？

不動産の査定では、所在地を確認したあとに道路の状況も調査します。理由は、道路の条件が不動産の価値や利用のしやすさに関わるためです。

例えば、

・建替えができるか
・車の出入りはしやすいか
・道路の幅は十分あるか
・私道の場合は権利関係に問題はないか

などを確認します。もちろん、道路だけで価格が決まるわけではありません。立地や土地の広さ、建物の状態なども含めて総合的に査定しますが、道路はその中でも重要な確認項目の一つです。

公道とは？

公道とは、国や都道府県、市町村などが管理している道路です。国道や県道、市道などがこれにあたります。維持管理は行政が行うため、多くの方がイメージする一般的な道路です。ただし、公道だから必ず安心というわけではありません。道路幅が狭かったり、建築上の条件を確認する必要があるケースもあります。

私道とは？

私道とは、個人や企業などが所有している道路です。「私道」と聞くと、不安に感じる方もいらっしゃいますが、住宅地では珍しいものではありません。実際に、多くの分譲地や住宅街でも私道は利用されています。重要なのは「私道だから悪い」ということではなく、通行する権利があるか、私道の持分があるか、水道工事などを行う際に承諾が必要かなどを確認することです。

接道義務とは？

建築基準法では、原則として建物を建てる土地は、建築基準法上の道路に2m以上接している必要があります。これを接道義務といいます。

土地が広くても、この条件を満たさなければ建替えができない場合があります。そのため、不動産会社では道路だけでなく、「どのように道路へ接しているか」も確認しています。

2項道路とは？

2項道路とは、建築基準法第42条第2項で定められた道路です。昔からある住宅地では、道路幅が4m未満の道路が今も残っています。

そのような道路でも一定の条件を満たせば建替えは可能ですが、その際は道路の中心線から2m後退して建物を建てる必要があります。

この後退部分をセットバックといいます。セットバックが必要になると、実際に利用できる土地の面積が少し減る場合があります。

位置指定道路とは？

位置指定道路とは、行政から指定を受けた私道です。私道ではありますが、建築基準法上の道路として認められているため、接道義務を満たす道路になります。住宅分譲地などで見かけることが多い道路です。

道路は「見た目」では分かりません。

道路は舗装されていると、公道も私道も見た目ではほとんど違いがありません。また、道路幅が同じように見えても、『公道』『私道』『位置指定道路』『2項道路』では、それぞれ確認する内容が異なります。物件資料だけでは判断が難しいこともあるため、不動産会社では法務局や役所で資料を確認しながら調査を行っています。