親が認知症になると家は売れない？知っておきたい不動産売却の注意点

親が施設へ入ることになったり、実家が空き家になったりすると、「そろそろ家を売った方がいいのかな」と考える方は少なくありません。しかし、そのタイミングでよく耳にするのが、「親が認知症だけど、この家は売れるのでしょうか？」というご相談です。 

結論からお伝えすると、認知症という診断だけで売却できなくなるわけではありません。一方で、判断能力が低下していると判断された場合は、不動産売却が難しくなることがあります。今回は、不動産会社だからこそ知っておきたいポイントを、できるだけ分かりやすくご紹介します。

不動産を売却するには、売主本人が契約内容を理解し、自分の意思で契約することが必要です。そのため、重要なのは「認知症」という病名ではなく、契約内容を理解して判断できる状態かどうかです。このように法律上は、認知症という診断だけで直ちに不動産売買ができなくなるわけではありません。

しかし、不動産会社や司法書士は契約後のトラブルを防ぐため、本人の意思能力を慎重に確認しながら手続きを進めます。そのため、認知症と診断されている場合は、実務上、売却手続きを進めることは難しくなるケースが少なくありません。

「子どもだから実家を売れる」と思われる方もいらっしゃいます。しかし、不動産の名義が親のままであれば、子どもだけの判断で売却することはできません。たとえ親族であっても、本人の代わりに自由に売却できるわけではないため、注意が必要です。

判断能力が十分ではない場合には、成年後見制度を利用して売却を進めるケースがあります。成年後見制度とは、認知症などで判断能力が不十分になった方を法律上支援する制度です。

家庭裁判所が選任した成年後見人が、本人の利益を守りながら財産管理や契約を行います。ただし、この制度は「家を売るためだけ」に利用するものではありません。また、本人が住んでいた自宅などの居住用不動産を売却する場合には、家庭裁判所の許可が必要になることがあります。

近年、認知症への備えとして利用が増えているのが、家族信託（民事信託）です。家族信託とは、親が元気なうちに信頼できる家族へ財産の管理や処分を任せる契約です。例えば、実家を信託財産として子どもに管理を任せておけば、契約で定めた範囲内で、将来親の判断能力が低下した後でも売却などの手続きを進められる場合があります。家族信託は司法書士などの専門家へ相談しながら契約内容を決めるケースが多く、ご家庭の状況に合わせた設計が重要です。

どちらも認知症への備えとして活用される制度ですが、目的や特徴は異なります。

成年後見制度

• 判断能力が低下した後に利用することが多い制度
• 本人の財産を守ることが目的
• 家庭裁判所が関与し、財産管理には一定の制約がある

家族信託

• 判断能力があるうちに契約しておく制度
• 契約内容に応じて財産管理や不動産の売却などを行える場合がある
• 財産管理の自由度が比較的高い一方、介護施設への入所契約などの身上監護はできないため、すべての問題を解決できる制度ではありません。

 どちらが良いというものではなく、ご家族の状況によって適した制度は異なります。

実際のご相談では、「今すぐ売る予定はない。」という方も多くいらっしゃいます。

しかし、

・施設へ入る可能性はあるのか

・今後誰が管理するのか

・空き家になった場合はどうするのか

こうしたことを家族で話し合っておくだけでも、将来の選択肢は大きく変わります。「まだ早いかな」と思うタイミングこそ、実は相談しやすい時期なのかもしれません。

私たちのもとにも、「親が元気なうちに相談しておけばよかった。」というお話をいただくことがあります。もちろん、認知症になった後でも状況に応じた方法を一緒に考えることは可能です。

 しかし、判断能力が十分あるうちであれば、売却だけでなく、今後の管理や住み替え、ご家族との話し合いなど、選べる方法が多いのも事実です。みのり不動産では、「今すぐ売りましょう」というご提案ではなく、ご家族にとってどのような方法が良いのかを一緒に整理することを大切にしています。「まだ何も決まっていない。」そんな段階でも、お気軽にご相談ください。