不動産を売却した場合、必ず全員が確定申告をしなければならないわけではありません。ただし、売却によって利益が出た場合や、特例を使って税金を軽減したい場合は、確定申告が必要になることがあります。不動産売却後の確定申告をしないままにしておくと、本来の税金に加えて、無申告加算税や延滞税などが発生する可能性があります。この記事では、不動産を売却したあとに確定申告をしなかった場合にどうなるのかを、基本からわかりやすく解説します。
不動産を売ったら、まず確認するのは「利益が出たかどうか」
不動産売却で確定申告が必要になるかどうかは、基本的に「売却して利益が出たか」で判断します。国税庁では、不動産を売却した場合の譲渡所得を次のように計算します。
| 譲渡価額ー（所得費＋譲渡費用）＝譲渡所得金額 |
簡単に言うと、売った金額から、買ったときの費用や売るためにかかった費用を差し引いて、利益が残るかどうかを確認します。ここで利益が出る場合は、原則として確定申告が必要です。
確定申告をしないと、税務署から指摘されることがある
不動産の売却は、売買契約書や登記の移転など、記録が残る取引です。そのため、「申告しなければ分からない」というものではありません。
確定申告が必要なのに申告していない場合、あとから税務署から確認や指摘を受ける可能性があります。その場合、本来納めるべき税金だけでなく、追加の税金が発生することがあります。
発生する可能性がある追加の税金
確定申告をしなかった場合、主に次のような税金が問題になります。
無申告加算税
期限までに確定申告をしなかった場合にかかる可能性がある税金です。税務署の調査を受けたあとに期限後申告をした場合や、税務署から申告納税額の決定を受けた場合は、令和5年分以降について、納付すべき税額に対して次の割合で無申告加算税がかかります。
| 50万円までの部分 |
15％ |
| 50万円を超える300万円までの部分 | 20％ |
| 300万円を超える部分 | 30％ |
過去に無申告加算税や重加算税を受けている場合などは、さらに加算される場合もあります。
延滞税
本来の納期限までに税金を納めなかった場合、納付が遅れた日数に応じて延滞税がかかることがあります。
つまり、申告が遅れるほど、税金の負担が増える可能性があります。
「特例を使えば税金がかからない」は、申告して初めて判断できる
不動産売却では、一定の条件を満たすと税金を軽減できる特例があります。たとえば、マイホームを売却した場合の3,000万円特別控除や、相続した空き家を売却した場合の特別控除などです。ただし、ここで注意したいのは、特例を使えば税金がゼロになる場合でも、確定申告が必要になることがあるという点です。「税金がかからなさそうだから申告しない」ではなく、特例を使うために申告が必要かどうかを確認することが大切です。
損をして売った場合でも、確認は必要
購入した金額より安く売った場合など、売却によって利益が出ていなければ、基本的に譲渡所得税は発生しません。ただし、マイホームを売却して損失が出た場合など、一定の条件を満たすと、損失を控除できる特例が使えることがあります。このような特例を利用する場合も、確定申告が必要になることがあります。「利益が出ていないから関係ない」と決めつけず、売却内容や利用できる制度を確認しておくと安心です。
不動産売却の税金は「給与の確定申告」とは別に考える
土地や建物を売ったときの譲渡所得は、給与所得などと合算せず、分離して計算する仕組みです。
所有期間によって、長期譲渡所得・短期譲渡所得に分かれ、税率も変わります。
国税庁では、土地や建物の譲渡所得について、給与所得などとは分けて計算する分離課税制度が採用されていると説明しています。そのため、会社員の方で年末調整を受けている場合でも、不動産を売却した年は別途確認が必要です。
申告しなかったことに気づいたら、早めに対応する
もし、確定申告が必要だったのに申告していなかったことに気づいた場合は、そのまま放置しないことが大切です。期限を過ぎていても、期限後申告を行うことができます。税務署から指摘される前に自主的に申告した場合と、調査後に申告した場合では、加算税の扱いが変わることがあります。不安な場合は、税務署や税理士に確認しながら、早めに対応することをおすすめします。
売却後に確認しておきたい書類
不動産を売却したあとは、次のような書類を保管しておくと、確定申告の確認がしやすくなります。
- 売買契約書
- 購入時の契約書
- 仲介手数料の領収書
- 登記費用や測量費などの領収書
- リフォームや解体に関する領収書
- 固定資産税精算金が分かる資料
- 取得費が分かる資料
特に、購入時の金額が分かる書類は重要です。 取得費が分からない場合、税金の計算上、不利になることがあります。
まとめ
不動産を売却したあと、確定申告をしないままにしておくと、あとから税務署から確認を受ける可能性があります。利益が出ている場合は、原則として確定申告が必要です。また、3,000万円特別控除などの特例を使う場合も、申告が必要になることがあります。申告が必要なのにしなかった場合、本来の税金に加えて、無申告加算税や延滞税が発生する可能性があります。不動産売却後は、「税金がかかるかどうか」だけでなく、「申告が必要かどうか」まで確認しておくことが大切です。
みのり不動産からひとこと
不動産売却では、売る前の価格や条件だけでなく、売ったあとの税金や手続きも大切です。みのり不動産では、税金の最終判断は税理士や税務署へ確認しながら、売却時に必要になりやすい費用や書類の整理も含めてご案内しています。「売ったあとに何を確認すればいいか分からない」という段階でも、お気軽にご相談ください。
