オーナーチェンジの基礎と“最近の家賃値上げトラブル”まで分かりやすく解説🏠
入居者が住んだままの状態でも家は売れます。
この方法を 「オーナーチェンジ」 と呼びます。
ただし、
-
価格の決まり方
-
買主のタイプ
-
売却期間
-
家賃値上げトラブル
-
など、通常の空き家等の売却とは注意点が大きく変わります。
① オーナーチェンジとは？
入居者（賃借人）がそのまま住み続け、
賃貸借契約を新しいオーナーへ引き継ぐ売却方法 です。
買主は「家賃収入のある物件」を購入することになるため、主に投資家やセミプロの大家さんが対象になります。
② 価格の決まり方が“投資用の考え方”になる
投資用物件は「この家が毎年いくら家賃を生むか」をもとに、
買主が「この利回りなら買いたい」という基準で価格を決めます。
例として
-
家賃：6万円
-
年間家賃収入：6万円 × 12ヶ月 ＝ 72万円
この物件を
「年間72万円の収入で、利回り8％くらいなら検討できる」
と考える投資家の場合、
72万円 ÷ 8％ ≒ 900万円
という価格の目安になります。
※これはあくまで考え方の一例で、
実際の売却価格は
-
建物の築年数・傷み具合
-
豊橋市内のエリア
-
将来の修繕リスク
-
空室になりにくいかどうか
などを総合的に見て決まります。
投資家は「この金額で買ったら、毎年どれくらい戻ってくるか？」を重視するため、
自分が住む家の売却とは、価格の考え方がまったく違います。
③ 一般の住居購入者には選ばれない
入居中のため「実需（自分で住むための購入）」はできません。
結果として、
買主＝投資家に限定され、市場規模が小さくなる＝売却期間が長め
という特徴があります。
④ 売主側のメリット
-
家賃を受け取りながら売り出せる
-
空室にしてリフォームする必要なし
-
投資家は利回りで判断するため、価格の根拠が説明しやすい
-
売却までの維持費が軽減できる
売主にとっては“空室リスクがない”ことが大きなメリットです。
⑤ “3つのリスク”は必ず押さえておく
1. 想定より高く売れない
家賃が相場より低い、築年数が古いなどの理由で投資家の評価がシビアになります。
2. 売却期間が長くなりやすい
市場が狭いため、空き家よりも買主が見つかりにくいケースがあります。
3. 入居者とのコミュニケーショントラブル
「家賃は上がるの？」「契約は変わるの？」と不安を感じる方もいます。
→ 事前説明や丁寧な対応が大切です。
⑥ 売却前に確認しておくポイント
-
賃貸借契約書の内容（家賃・更新・敷金の扱い）
-
家賃滞納の有無
-
建物の劣化状況（修繕履歴）
-
今の家賃が周辺相場とズレていないか
これらを把握したうえで、投資家向けに「情報が整理された状態」で出すと評価が高くなります。
⑦ 最近増えている“家賃値上げトラブル”にも注意
SNSでも話題になっているように、オーナーが変わった直後に家賃を上げようとし、入居者と揉めるケース が増えています。
ここは正確な理解が必要です。
家賃は勝手に上げられる？
答え：一方的な家賃値上げは原則できません。
（借地借家法32条）
値上げには“合理的な理由”が必要になります。
例：
・周辺相場が大幅に変わった
・税金や維持費が大きく変動した
・建物に大規模修繕をした
など。
「オーナーが変わったから」「利回りを良くしたい」だけではNG です。
なぜトラブルが増えているの？
投資目的で購入した新オーナーの中には、収支改善のために家賃を上げようとする方がいます。
しかし賃借人が応じず、
-
内容証明
-
調停
-
感情的トラブル
に発展する事例が全国的に増えています。
→ 合意が取れない限り、値上げはほぼ困難です。
売主が気を付けるべき点
-
今の家賃が相場とかけ離れていないか確認
-
契約内容を整理しておく
-
入居者へ不安を与えない説明を心掛ける
さらに「家賃値上げ目的の買主」には注意が必要です。
このタイプの投資家は入居者と揉めやすく、売却後のクレームにつながることもあります。
注意点
-
売却を理由に入居者へ退去を迫ることは原則できません。
-
オーナーチェンジは専門知識が必要なため、投資物件の取り扱いに慣れた業者へ相談するのが安全。
-
豊橋エリアでも利回りや需要は地域差があるため、事前調査が大切です。
豊橋で“貸している家”を売りたい方へ
みのり不動産では、
-
投資家向けの価格計算
-
家賃相場のチェック
-
入居者への説明サポート
-
売却戦略の提案
まで丁寧に対応しています。
「うちの家はオーナーチェンジだといくら？」といったご相談もお気軽にどうぞ😊
